"Prima casa" 4 a ajuns la start. Ce aduce nou fata de editiile anterioare? - 27 aprilie 2011

Programul de credite ipotecare "Prima casa" intra in etapa in care riscurile de neplata vor fi impartite in mod egal intre banci si Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri ca reprezentant al statului. Din punctul de vedere al clientilor, aceasta va insemna probabil restrangerea numarului de banci care vor continua sa acorde finantari in cadrul programului. Bancile care au deja volume mai mari de credite in stoc isi pot asuma mai usor riscul aferent noii variante. De asemenea, bancile care cauta sa recastige cota de piata ar putea fi implicate. La nivelul costurilor nu sunt de asteptat modificari semnificative: avansul cerut va fi de 5%, iar marja maxima peste rata EURIBOR la trei luni ramane la 4%. O anumita scumpire ar putea fi antrenata de tendinta de crestere a EURIBOR. In conditiile in care concurenta a presat deja vizibil marjele la creditele ipotecare in euro, noua varianta a programului guvernamental ar putea contribui la o segmentare a clientelei, urmand sa se adreseze cu precadere solicitantilor care nu dispun de un avans mai mare. Bancile ar putea incepe sa primeasca cereri de finantare pentru credite ipotecare prin "Prima casa" 4 in numai cateva zile, in conditiile in care normele de aplicare a programului au fost publicate deja in Monitorul Oficial. Deocamdata, bancherii poarta discutii pe marginea protocolului care urmeaza sa fie incheiat cu Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, institutia care gestioneaza garantiile acordate de stat prin acest program. Protocolul va stabili relatia dintre stat si bancile participante. "In momentul de fata, discutam protocolul cu Fondul de Garantare. Speram sa incepem sa dam credite cat mai curand posibil", au declarat reprezentantii BCR, banca cu cel mai mare portofoliu de credite "Prima casa" vandute pana acum, de peste 550 mil. euro. Bancherii care decid sa participe la aceasta editie a programului "Prima casa" mai au la dispozitie aproximativ doua luni pentru a notifica Fondul de Garantare. Numai cinci banci au anuntat pana acum ca sunt interesate sa vanda in continuare credite "Prima casa", avand in vedere ca statul nu va mai prelua integral riscul de nerambursare, ci doar in proportie de 50%. Guvernul nu a mai alocat garantii suplimentare pentru aceasta etapa a programului, astfel ca bancile interesate trebuie sa-si reduca la jumatate garantia pentru imprumuturile vandute in anii trecuti pentru a acorda in continuare credite garantate tot in proportie de 50%. Astfel, bancile ar putea sa dubleze in noua formula volumul creditelor acordate pana acum, de aproximativ 1,5 mld. euro. Cele cinci banci care au anuntat deocamdata ca sunt interesate sa participe - BCR, BRD, Banca Transilvania, Bancpost si Millennium - au acordat credite cumulate de peste un miliard de euro. Bancile care nu vor sa participe in continuare la program isi pot vinde portofoliile de credite garantate acordate pana acum catre alti jucatori, chiar daca acestia din urma nu au participat la editiile precedente ale programului. Transferul de portofoliu va avea loc prin negocieri individuale intre banci, dar acordurile trebuie notificate Fondului de Garantare. Stefan Coroianu, director de produse in cadrul BCR, declara insa recent ca vanzarea portofoliilor de garantii nu va fi un proces foarte usor, nici foarte rapid, date fiind marjele mici. El apreciaza ca nu vom asista pe termen mediu la asemenea tranzactii, cu exceptia unor banci care vor sa iasa de pe piata sau sa fuzioneze. Guvernul a aprobat la sfarsitul lunii martie ordonanta de urgenta prin care sunt stabilite conditiile pentru a patra etapa a programului "Prima casa", bancile avand la dispozitie 90 de zile pentru a decide daca intra sau nu in program. Premierul Emil Boc anunta in momentul respectiv ca bancile vor putea incepe sa dea credite prin noua varianta imediat dupa Sarbatorile de Paste. Unii bancheri spun insa ca deocamdata mai sunt cateva elemente de pus la punct inainte de a incepe sa vand din nou finantari. "Mai sunt cateva detalii tehnice care trebuie puse la punct. Finantatorii au la dispozitie 90 de zile de la data intrarii in vigoare a acesteia pentru a-si exprima in scris optiunea catre Ministerul de Finante si Fondul de Garantare. Ne vom incadra bineinteles in acest termen", a precizat Adrian Jantea, director de promovare si distributie persoane fizice in cazul BRD. Guvernul a mentinut avansul de 5% din valoarea bunului finantat si costul maxim pe care bancile il pot percepe la aceste imprumuturi, de 4% peste Euribor la trei luni si 2,5% peste Robor la trei luni. In schimb, vor putea solicita credite prin "Prima casa" persoanele cu varsta peste 35 de ani sau care detin deja in proprietate o locuinta cu suprafata utila mai mica de 50 de metri patrati. Nu toate bancile se incadreaza in noile conditii Avand in vedere ca statul mai ofera garantii doar pentru jumatate din creditul acordat, bancile va trebui sa aplice pentru cealalta jumatate normele standard de creditare, aprobate de BNR. Cum Guvernul cere pastrarea conditiei privind avansul de 5%, doar bancile care au primit din partea BNR aprobarea de a da credite cu un avans de 10% vor putea sa participe in continuare la "Prima casa". Presedintele Asociatiei Romane a Bancilor, Radu Ghetea, preciza recent ca bancile comerciale care au avut aprobat prin norme un avans minim de peste 10% si vor sa participe la noul program "Prima casa" pot solicita bancii centrale modificarea normelor interne. Aceasta actiune ar fi necesara nu doar pentru creditele noi, cat si pentru creditele deja acordate in programul "Prima casa", pentru care garantia suverana va fi redusa la jumatate. Bancherii se asteapta insa ca discutiile cu BNR sa aiba si puncte tensionate, intrucat mentinerea avansului la 5% si reducerea garantiei de stat la jumatate reprezinta o abatare de la uzantele de prudentialitate. Majoritatea bancilor, inclusiv patru dintre cele care si-au anuntat intentia de a participa la editia a patra din "Prima casa", cer in prezent un avans minim de 15% la creditele imobiliare.Un singur jucator de mici dimensiuni, Millennium Bank, a anuntat recent ca reduce nivelul avansului minim cerut clientilor, de la 15% la 10% la creditele standard. Credite concurente cu "Prima casa" Programul "Prima casa" a fost o veritabila gura de oxigen pentru bancheri in ultimii doi ani. Din cele 50.000 de credite ipotecare vandute de la sfarsitul lui 2008 si pana in prezent, 40.000 au fost garantate de stat. Acum, bancherii incearca sa ii tenteze si pe clientii care nu se califica in program, cu credite in conditii cat mai apropiate. Raiffeisen, CEC Bank, Bancpost, BCR si Millennium au anuntat in ultimele saptamani credite ipotecare construite ca alternativa la "Prima casa", adresate in primul rand clientilor care au depus dosarul pentru a lua imprumut in cadrul programului guvernamental, insa nu au mai prins plafonul de garantii. Creditele au insa cerinte pentru un avans mai mare, iar costurile sunt de asemenea in general mai mari, bancherii justificand ca riscul asumat este mai mare. Varianta oferita de BCR vine la costuri similare cu cele ale creditului "Prima casa", insa avansul cerut este 15%, fata de 5%. Portughezii de la Millennium ofera posibilitatea de a aduce un avans de numai 10%, insa marja aplicata peste Euribor este de cel putin 5 puncte procentuale. CEC Bank vinde promotional credite ipotecare cu avans de 10% si dobanda calculata in functie de Euribor la sase luni plus o marja de patru puncte. Banca percepe si un comision lunar de administrare, de 0,04% din sold. Raiffeisen cere un avans de 15%, iar marja aplicata peste Euribor este de 4,7 puncte procentuale. Ce se intampla in caz de default? Daca un client nu mai ramburseaza creditul obtinut prin programul "Prima casa", intra in aplicare etapele de executare silita prevazute de Codul de procedura fiscala, executarea fiind facuta de catre ANAF. In noua formula, banca va primi despagubirea proportional cu procentul de garantare. O varianta la care se poate apela atunci cand clientul nu mai poate achita creditul este ca banca sa decida daca un alt solicitant poate prelua imobilul finantat si creditul aferent, incadrandu-se in conditiile programului si in cerintele bancii. Pana la sfarsitul lunii martie 2011, numarul clientilor care nu si-au mai platit ratele la creditele luate prin "Prima casa" ajunsese la 21 de persoane, ceea ce inseamna o rata de default de 0,06%. In cazul acestora bancile au formulat cereri de plata de la Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, insti­tutia care gestioneaza garantiile acordate de stat prin acest program. Ce aduce nou a patra editie a programului "Prima casa" Statul nu va mai garanta integral creditele acordate prin "Prima casa", iar bancile participante isi vor asuma in proportie de 50% riscul de nerambursare. Nu vor mai fi acordate garantii noi, astfel ca bancile vor reduce la jumatate garantia pentru imprumuturile vandute prin acest program in anii trecuti pentru a putea da in continuare credite garantate in proportie de 50%. Proprietarii care detin o locuinta cu o suprafata utila mai mica de 50 de metri patrati pot accesa un credit ipotecar garantat de stat pentru a cumpara o locuinta cu o suprafata mai mare. Guvernul a eliminat restrictiile privind varsta maxima a solicitantilor si vor putea aplica pentru un credit "Prima casa" si persoanele de peste 35 de ani. Clientii care detin cote-parti dintr-o locuinta vor putea beneficia de credite garantate de stat pentru a achizitiona diferenta de cote-parti. Bancile pot transfera portofoliile de credite acordate in etapele precedente ale programului catre alte institutii de credit, care sa acorde in continuare imprumuturi garantare de stat in proportie de 50%. Cesiunea se negociaza direct de catre bancile implicate, dar acestea trebuie sa notifice acordul incheiat catre Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, institutia care administreaza garantiile acordate de stat prin acest program. Inclusiv bancile care nu au participat la "Prima casa" vor putea sa intre in program prin achizitia unor portofolii de credite de la alti jucatori. Drepturile si obligatiile debitorilor transferati catre alta banca nu vor putea fi modificate, astfel ca vor ramane in vigoare contractele de credit initiale. Se mentine avansul de 5% din valoarea bunului finantat si marjele de dobanda aplicate peste indicatorii pietei monetare, de 2,5% la lei si 4% la euro. Bancile mai au la dispozitie aproximativ doua luni pentru a decide daca participa sau nu la urmatoarea editie a programului guvernamental. Numai cinci banci si-au anuntat pana acum intentia de a vinde in continuare credite garantate de stat. Ce documente trebuie depuse la dosarul de credit? Cerere de credit; Declaratie pe propria raspundere conform careia solicitantul indeplineste conditiile stabilite pentru acest program; Documente care sa ateste veniturile realizate; Fisa fiscala sau declaratia de venit pe anul anterior solicitarii creditului; Precontract de vanzare/cumparare pentru imobilul finantat; Actele de proprietate ale imobilului ce urmeaza sa fie finantat; Raportul de evaluare pentru imobilul ce urmeaza sa fie finantat; Dovada constituirii avansului; Extras de carte funciara privind inscrierea proprietatii; Certificatul de eficienta energetica; Polita de asigurare a imobilului finantat. Bilantul programului "Prima casa" Statul a emis in cele trei etape precedente garantii de peste 1,5 mld. euro pentru aproximativ 38.000 de beneficiari; Aproape jumatate din credite au fost acordate in prima etapa a programului, din iulie 2009 pana in martie 2010; Valoarea medie a unui credit acordat prin "Prima casa" este de circa 40.000 de euro, comparativ cu o valoare maxima a garantiei de 57.000 de euro; 51% din credite au fost acordate pentru locuinte cu doua camere, iar un sfert pentru locuinte cu trei camere; O treime din garantiile acordate au fost pentru locuinte construite intre 2008 si 2010; 21 de clienti intrasera in default pana la sfarsitul lunii martie, adica 0,06% din numarul total; Cea mai mare parte a creditelor au fost acordate in euro, mai putin de 0,5% fiind finantari in lei.