De ce sunt creditele ipotecare in lei de doua ori mai scumpe decat cele in coroane sau zloti - 16 februarie 2012: Diferență între versiuni

Bancile locale isi impovareaza clientii cu marje de dobanda la creditele in lei cu pana la 5 puncte procentuale mai mari decat cele platite de polonezi sau cehi la imprumuturile in monedele locale. Finantarile in lei sunt mult mai scumpe chiar daca dobanzile interbancare sunt identice la Bucuresti si la Varsovia. Dobanda medie la un credit ipotecar in lei ajunge in prezent la circa 9,4% pe an, incluzand o marja de 4,4% peste nivelul ratei interbancare Robor la trei luni (5% pe an) folosit ca baza de pret pentru majoritatea contractelor de credit. In acelasi timp, un polonez plateste pentru un credit ipotecar in zloti o dobanda medie de 6,7%, in conditiile in care bancile poloneze se imprumuta intre ele pe termen de trei luni tot la o dobanda de 5% pe an. Diferenta de dobanda de aproape trei puncte procentuale se reflecta intr-o rata lunara cu 50% mai mica pentru clientul polonez. In Romania, creditul in lei este sutinut mai degraba la nivel de discursuri, in timp ce in Polonia creditul in zloti chiar este o solutie de finantare. Cu ce sunt atat de diferite bancile poloneze de cele romanesti? "Creditele pentru locuinte sunt legate si de evolutia pietei imobiliare, care a fost mult mai stabila in Polonia decat la noi. De asemenea, exista si situatia aceasta a bancilor care au recuperat multe proprietati de la clientii care nu si-au mai platit ratele si pe care le valorifica destul de greu", comenteaza analistul financiar Aurelian Dochia. Multe banci s-au trezit cu zeci sau chiar sute de case in portofoliu pe care nu reusesc sa le vanda avand in vedere ca piata imobiliara ramane inca amortita. Majoritatea imobilelor scoase la vanzare de banci au preturi reduse fata de evaluarea initiala, semn ca a mai existat cel putin o tentativa esuata de valorificare a acestora. Bancile locale vin cu dobanzi de 6-7% pe an doar la ipotecarele in euro, ceea ce presupune ca imprumutatul sa-si asume un risc valutar care a ramas mai mult pe hartie ca urmare a grijii BNR de a contracara o volatilitate prea mare. Datorita dobanzilor semnificativ mai mici peste 95% din creditele ipotecare acordate pe piata locala sunt in valuta, in timp ce in Polonia sau Cehia cei mai multi clienti sau indatorat in moneda locala. Dobanzile la creditele ipotecare in coroane cehe sunt mai mici inclusiv decat la cele in zloti si ajung in prezent la o medie de circa 4,3% pe an, potrivit datelor bancii centrale de la Praga. Cehia a beneficiat insa de o stabilitate a preturilor pe o perioada lunga de timp, ceea ce a permis bancii centrale sa relaxeze puternic politica monetara. Dobanda-cheie este de 0,75% pe an, iar pe piata de la Praga bancile se finanteaza pe termen de trei luni la dobanzi de 1,2% pe an. Marja aplicata de banci la un credit ipotecar este de circa 3 puncte procentuale peste costul la care acestea se finanteaza.  Diferenta de numai un punct intre dobanzile-cheie de la Bucuresti si Varsovia, dar de trei puncte la credite In Polonia, dobanda-cheie ajunge la 4,5% pe an la o rata anualizata a inflatiei de 4,6%. In schimb, la Bucuresti dobanda-cheie ajunge la 5,5% la o inflatie de 2,7% pe an in contextul in care BNR a fost foarte prudenta cu relaxarea politicii monetare, de teama presiunilor inflationiste si a deprecierii cursului, care ar fi avut un impact semnificativ asupra clientilor cu credite in valuta. Acesti clienti au suportat deja un soc la inceputul crizei, cand euro a trecut de 4 lei. "Au fost si multe excese in sensul ca bancile au expuneri in euro pe clienti cu venituri in lei. Acesti clienti au avut si cele mai mari probleme cu rambursarea creditelor. Lucrurile sunt mai complicate in ceea ce priveste creditele imobiliare pentru ca aici a existat o logica de a imprumuta in euro, existand asteptari ca la un moment dat si Romania sa adopte moneda unica", afirma Dochia. Lucrurile s-au complicat insa in ultimii ani, cand indicatori macroeconomici care reprezentau criterii de aderare la zona euro s-au deteriorat si in plus a aparut problema datoriilor suverane, care pune sub semnul intrebarii chiar existenta monedei unice. Creditele in valuta au inceput sa dea bancherilor batai de cap din ce in ce mai mari in ultima perioada. Astfel, daca restantele la creditele in lei acordate populatiei s-au mentinut la un nivel relativ constant in ultimele sase luni, de circa 3 miliarde de lei (700 mil. euro), soldul creditelor in euro cu intarzieri la plata mai mari de 30 de zile a depasit 2,9 miliarde de lei (670 mil. euro) la sfarsitul anului trecut, fiind in crestere cu 50% fata de sfarsitul lunii decembrie 2010. Oficialii BNR afirma insa ca au un plan de incurajare a creditarii in lei, care a inceput in toamna anului trecut prin reducerea dobanzii-cheie si injectii regulate de lichiditate, dar si prin adoptarea unui nou regulament care restrict ioneaza accesul persoanelor fizice la finant are in valuta. Masurile adoptate de BNR vin in contextul in care bancherii au avut mult timp mana libera si s-a ajuns in prezent in situatia in care aproape doua treimi din creditele acordate popu latiei si companiilor sa fie exprimate in valuta. Bancile incep sa se alinieze treptat la noua ordine, dar deocamdata ajustarile agresive de dobanzi intarzie sa apara mai ales ca acestea platesc destul de mult si pentru a atrage resurse de la clienti. Si creditele de consum fara garantii le-au dat batai de cap bancherilor, astfel ca si aici marjele de dobanzi aplicate peste indicatorii pietei monetare sunt consistente. De exemplu, dobanda medie la un credit de consum in lei urca la 14,6% pe an, costul fiind insa similar cu cel al unui credit in zloti, forinti sau coroane.