De ce ar avea sens un Fondul Proprietatea 2 listat care sa includa activele executate de banci - 24 aprilie 2014

Bancile din Romania ar putea sa faca din imobilele executate silit o poveste de succes precum Fondul Proprietatea daca s-ar intelege sa transfere aceste active intr-un singur fond imobiliar pe care sa-l listeze pe bursa. Bancile stau pe active de ordinul miliardelor de euro, la care au devenit proprietari fara voie, si continua sa acumuleze in fiecare luna mai multe proprietati decat reusesc sa valorifice in ciuda faptului ca multe dintre ele si-au organizat pe parcurs departamente specializate care sa se ocupe de stocul de proprietati executate. Totalul creditelor la nivelul sistemului bancar (populatie plus companii) se ridica la circa 49 de miliarde de euro, iar la sfarsitul lunii ianuarie o pondere de 22,3% erau credite neperformante (cu restante mai mari de 90 de zile), adica o valoare de peste 10 miliarde de euro reprezinta credite cu probleme. Listarea proprietatilor executate pe bursa ar fi atat in beneficiul bancilor cat si al investitorilor si pietei de capital in general din mai multe motive. In primul rand, bancile sunt interesate acum sa valorifice aceste active la un pret cat mai apropiat de valoarea lor reala si cat mai repede posibil. Un fond gigant cu active imobiliare listat pe bursa ar atrage interesul fondurilor straine de investitii care cauta expunere pe sectorul de real estate in aceasta regiune a Europei si ar facilita „exitul“ bancilor din fond, asa cum s-a intamplat de altfel si in cazul Fondului Proprietatea, unde in prezent fondul american Elliott a devenit principalul actionar dupa ce in urma cu cativa ani statul era majoritar. Principala metoda de valorificare a activelor de catre banci ar fi deci prin intermediul vanzarii de titluri ale fondului imobiliar pe bursa catre alti investitori. Bancile si-ar mai putea facilita exitul din fond prin intermediul operatiunilor de rascumparare de titluri sau distributii catre actionari prin reducerea capitalului social, metode utilizate in prezent si de Fondul Proprietatea. Aceste distribuiri s-ar putea face in urma vanzarii pe parcurs a unei parti din patrimoniul de imobile detinut de fond sau venituri obtinute din chirii. In al doilea rand, listarea Fondului Proprietatea (FP), care la sfarsitul lunii martie avea active in administrare de 14,2 miliarde de lei (3,2 miliarde de euro), a aratat ca piata de capital ofera mecanismele necesare pentru minimizarea discountului dintre pretul de vanzare si valoarea activelor unui fond listat pe bursa atunci cand este administrat profesionist. Cu alte cuvinte, ofera posibilitati de maximizare a pretului obtinut de catre banci pentru proprietatile lor. In cadrul ofertei publice de anul trecut de la Fondul Proprietatea actionarii acestuia au putut sa-si valorifice titlurile la un pret de 1 RON pe actiune fata de valoarea lor contabila de la aceeasi data, de 1,1575 RON, adica cu un discount de 13,6%. In acelasi timp, discountul dintre activele fondului si pretul de pe bursa s-a redus considerabil in urma distributiilor catre actionari prin operatiuni de rascumparare si reducere a capitalului social, chiar daca contextul de piata nu a fost favorabil in ultima perioada. In al treilea rand, asa cum Fondul Proprietatea a atras un manager de talie internationala, Franklin Templeton, sa administreze activele importante pe care statul le-a strans in fond, o colectie valoroasa de proprietati imobiliare ar putea atrage o echipa de profesionisti de talie mondiala specializati in real estate care sa restructureze activele imobiliare ale bancilor si sa le maximizeze pretul de vanzare. Un astfel de management de top ar putea sa administreze mult mai performant respectivele active decat o fac in acest moment bancile. Spre exemplu, imobilele executate de banci ar putea fi inchiriate temporar pana la valorificare, fapt ce s-ar traduce prin venituri suplimentare incasate de banci prin intermediul dividendelor, sau ar putea fi reconditionate in vederea valorificarii lor. In acelasi timp, multi oameni interesati de achizitia unor active de la banci se feresc sa faca acest lucru din cauza faptului ca unele apartamente sau imobile sunt inca locuite de fostii proprietari sau se tem ca le-ar putea pierde in urma unor litigii cu acestia din urma. Un administrator profesionist ar putea sa rezolve multe dintre aceste aspecte. In al patrulea rand, listarea unui fond imobiliar de talia FP pe bursa de la Bucuresti ar creste semnificativ lichiditatea si vizibilitatea pietei. Spre exemplu, in prezent tranzactiile cu titlurile Fondului Proprietatea au ajuns sa genereze circa o treime din rulajul bursei. Nu in ultimul rand, listarea unui fond imobiliar pe bursa, cu expuneri diversificate in toate sectoarele si regiunile Romaniei, ar crea oportunitati si pentru investitorii de retail. Astfel, oamenii de rand, care nu dispun de lichiditati suficiente sa cumpere un apartament, ar putea sa investeasca in proprietati imobiliare plecand de la o suma modica prin intermediul unui fond imobiliar. In acest moment investitorii din Romania au putine alternative de investitii in proprietati imobiliare pe bursa de la Bucuresti, segment care este foarte slab reprezentat si cu o lichiditate foarte redusa. Asa cum Romania a ajuns sa aiba cel mai mare fond de obligatiuni din regiune, respectiv Erste Bond Flexible RON, fond cu active de peste un miliard de euro administrat de Erste, la fel de bine ar putea sa aiba si cel mai mare fond imobiliar din regiune.