Cum a ajuns (COCR) dintr-un magazin "comunist" profitabil un centru comercial modern care nu-si acopera ratele - 18 iunie 2012

In urma cu patru ani, cand vechiul magazin Cocor se inchidea pentru derularea unui amplu program de modernizare, acesta era inchiriat in proportie de peste 90% si genera o chirie medie de 47 de euro pe metrul patrat. Compania Cocor, care detine magazinul, avea profit in fiecare an si lichiditati importante plasate in actiuni listate la bursa. Dupa ce a investit 24,5 milioane de euro in modernizarea magazinului, Cocor a ajuns in prezent sa aiba pierderi si dificultati in plata ratelor la creditul de investitii in valoare de 19 milioane de euro contractat in 2009 de la BCR. In plus, chiria medie de 22,5 euro pe metrul patrat incasata in 2011 este la jumatate fata de cea dinainte de renovare, gradul de ocupare este de 66% din suprafata inchiriabila de 10.000 de metri patrati, iar numarul de vizitatori este mult sub ceea ce se astepta la deschidere.Compania incearca sa-si regandeasca strategia comerciala pentru a atrage mai multi vizitatori si pentru a reusi sa creasca gradul de ocupare si nivelul chiriilor, dar creditorul nu mai are rabdare, dupa aproape doi ani in care Cocor nu a reusit sa se redreseze. "In urma discutiilor cu reprezentantii BCR a rezultat faptul ca, daca nu se ajunge la o solutie amiabila, este posibila o executare silita impotriva societatii", au anuntat reprezentantii Cocor intr-un raport transmis luni Bursei de Valori Bucuresti.Cocor a angajat in septembrie 2011 firmele de consultanta imobiliara DTZ Equinox si Jones Lang LaSalle pentru a gasi chiriasi noi si pentru a ajuta compania sa-si schimbe strategia, procesul fiind atent supravegheat de BCR. Recent, Cocor a anuntat ca va deschide un cinematograf multiplex la ultimul etaj, in cadrul unei zone de divertisment, iar compania urmeaza sa incheie un contract cu un retailer de fashion important, care sa devina o ancora pentru centrul comercial, conform unor surse din piata. Cocor spera astfel sa se repozitioneze si sa recastige terenul pierdut in ultimul an."Criza, dar si contextul economic actual, pune la grea incercare si centrele comerciale deschise de ani buni, cu retaileri puternici si fara apasarea ratelor de credit. Cocor este un centru bine pozitionat si care are flexibilitatea de a se readapta conditiilor economice, insa este necesara colaborarea partenerului financiar (banca) in vederea finalizarii restructurarii creditului, conform negocierilor", a declarat Daniel Stoica, unul dintre principalii actionari ai Cocor.El a mai precizat ca semnarea contractelor cu noii chiriasi a necesitat relocarea sau renuntarea la o parte dintre chiriasii existenti, ceea ce a determinat scaderea puternica a afacerilor in primul trimestru.Reprezentantii BCR nu au raspuns intrebarilor ZF ieri pana la inchiderea editiei.De la un magazin comunist plin la un mall aproape golChiar daca fostul magazin comunist Cocor era aproape neschimbat dupa 18 ani de la revolutie, cu o fatada prafuita si standuri inghesuite, in fiecare zi era plin.Cu toate astea, actionarii si conducerea companiei aveau planuri mari tintind schimbarea radicala a aspectului magazinului si a conceptului, pentru a se alinia cu trendurile moderne impuse de mall-urile construite dupa revolutie si pentru a atrage o noua categorie de public: oamenii cu bani care se plimba prin centrul Capitalei.Astfel, conducerea Cocor a investit 24,5 milioane de euro in 2008 si 2009 pentru schimbarea din temelii a Cocor. Practic, doar scheletul a mai ramas in picioare. In rest, centrul comercial s-a ales cu o fatada noua de sticla, care starneste invidia oricarui mall din Bucuresti, si cu o fatada media alcatuita din ecrane gigant promo­vata inca de la inceput de conducerea companiei ca fiind cea mai mare din Europa de Est. Cocor a mai construit si o parcare supraetajata in spatele magazinului, pentru a facilita accesul clientilor, lipsa locurilor de parcare fiind o mare problema inainte de renovare.Magazinul a fost recompartimentat cu spatii comerciale mai mari, similare celor din mall-uri. Initial, conducerea Cocor isi propunea sa atraga in magazin branduri de lux, precum Gucci, Versace, Prada, care ar fi trebuit sa ia locul vechilor buticuri de haine care comercializau marfa cumparata din Europa sau Dragonul Rosu, ale magazinelor de lustre sau perdele. A venit insa criza, iar planurile nu s-au mai materializat. Cocor a schimbat strategia si conceptul, orientandu-se catre branduri romanesti.Astfel, din Cocor Luxury Store, magazinul a devenit Cocor Department Store. Aceasta schimbare de concept a generat conflicte intre unii dintre actionarii minoritari si conducerea companiei, sustinuta de fondul de investitii Broadhurst, de Liviu Ursan si Daniel Stoica, care au girat proiectul de modernizare.Aurel Besliu, fostul presedinte al Cocor la sfarsitul anilor '90 si inceputul anilor 2000, avea alte planuri. El propunea inaltarea cladirii cu mai multe etaje si dezvoltarea de spatii de birouri si a unui hotel la etajele supe­rioare, in completare la spatiile comerciale de la primele niveluri.In final, Cocor s-a redeschis pe 1 octombrie 2010, avand o suprafata inchiriabila de 10.000 de metri patrati, fata de 6.000 de metri patrati inainte de renovare. La deschidere, rata de ocupare era de 85%, iar chiria medie era de 47 de euro pe metrul patrat plus TVA, iar conducerea Cocor estima cresterea chiriei la 52,23 de euro/mp pana in 2012. Estimarile s-au dovedit insa prea optimiste, iar criza a lovit si ea puternic strategia companiei, astfel ca in 2011 Cocor a redus chiria medie la 22,5 euro/mp, doar ca sa-si pastreze chiriasii nemultumiti de faptul ca numarul de vizitatori este foarte mic, iar vanzarile sunt slabe.Ce nu a mers?Multi considera ca strategia "noului Cocor" nu a fost cea mai buna din start. Altii spun ca de vina este criza care a lovit piata imobiliara incepand din 2008." Poate ca planurile lor initiale nu s-au concretizat din cauza crizei. Sunt multe centre comerciale in care s-au realizat investitii majore in 2008-2009, in plina criza, si care se chinuie acum sa-si schimbe strategia, sa se repozitioneze, deoarece au dificultati mari. Cocor este unul dintre ele. Uitandu-ne inapoi este usor de tras concluzii si de gasit cauze, insa trebuie sa ne intrebam cum se vedea 2013 in 2007 cand au proiectat ei aceasta investitie", a explicat pentru ZF un consultant imobiliar care nu a dorit sa fie nominalizat.Consultantii mai spun ca scaderea chiriilor comparativ cu perioada anterioara modernizarii Cocor nu este chiar surprinzatoare."Ceea ce aveau ei inainte erau foarte multe standuri cu suprafete relativ mici. Este cunoscut faptul ca nivelul chiriei la standuri este mai mare decat pentru magazinele mari."In plus, criza a facut ca tot mai multi romani sa se reorienteze catre produse mai ieftine, astfel ca marfa pe care o vindeau magazinele din vechiul Cocor este probabil mai cautata decat produsele care se regasesc in prezent in centrul comercial.Tendinta de scadere a veniturilor din chirii nu a ocolit nici magazinul Unirea Shopping Center, vecinul mai mare al Cocor din piata Unirii, controlat de familia Adamescu, care si-a redus afacerile in ultimii doi ani. Chiria medie in Unirea a scazut in 2011 la 28 de euro pe metrul patrat, de la 32 de euro in 2010 si 39 de euro in 2009, in conditiile in care compania a renuntat la multi dintre vechii chiriasi care ocuau spatii mici pentru a face loc unor magazine de mari dimensiuni ale Zara, H&M sau Leonardo. Astfel, afacerile Unirea au scazut de la 97,8 mil. lei in 2009 la 78,6 mil. lei in 2011.In schimb, magazinul Bucur Obor, care a ramas la vechiul model cu standuri si cu un mix de chiriasi care cuprinde de la mici magazine de mercerie si standuri de replicat chei pana la comercianti de pantofi si magazine de bijuterii, a ajuns sa aiba afaceri mai mari decat Cocor.Bucur Obor a depasit CocorBucur Obor (BUCU), compania care controleaza centrul comercial cu acelasi nume din zona de est a Bucurestiului, a inregistrat in primul trimestru al anului o cifra de afaceri de 3,8 mil. lei (874.000 de euro), cu 11% mai mare decat in aceeasi perioada a lui 2011.Bucur Obor a depasit astfel Cocor, care a raportat pe primele trei luni afaceri de 2,9 mil. lei (665.000 de euro), la jumatate fata de aceeasi perioada a anului trecut. Asta desi Cocor a investit in perioada 2008-2010 24,5 milioane de euro pentru transformarea in mall a vechiului magazin situat in centrul Bucurestiului, in timp ce Bucur Obor a ramas la vechiul format de magazin cu standuri, realizand investitii minime in ultimii ani.Bucur Obor a avut anul trecut venituri totale de 25 milioane de lei (5,9 mil. euro) si un profit net de 2,69 milioane de lei (634.000 de euro). Compania a acumulat astfel la finalul anului trecut lichiditati de 39 milioane de lei (9,2 mil. euro).Bucur Obor avea in 2011 o suprafata inchiriata de circa 19.000 de metri patrati, dintre care 9.100 de metri patrati erau inchiriati cu o chirie medie de 19,2 euro/mp, iar pentru restul de 9.900 de metri patrati compania avea incheiate contracte de asociere in participatiune cu un randament mediu de 14,68 de euro/mp pe luna, conform raportului anual. Printre cei mai mari chiriasi ai companiei se numara retailerii de electrocasnice Flanco si Altex si lantul de restaurante McDonald's.Bucur Obor este controlat de doua persoane fizice: Laurentiu Postovaru, care detine 28,7% din actiuni, si Gelu Manea, cu o participatie de 16,05% din actiuni. Compania are o capitalizare de 5,7 milioane de euro.La finalul lui 2007, inainte de renovare, cladirea magazinului Cocor era evaluata in bilantul companiei la circa 7,6 mil. euro. Magazinul avea o suprafata inchiriabila de circa 6.000 de metri patrati. Magazinul Cocor a fost construit in 1973, iar in urma cu 5 ani doar un banner publicitar imens acoperea fatada veche de 34 de ani.La sfarsitul lui 2011, cladirea Cocor a fost reevaluata de catre firma VKG International Investments la 10,6 mil. euro, in scadere de la 20,4 mil. euro la finalul lui 2010, potrivit bilantului Cocor.Compania a investit in perioada 2008-2010 circa 24,5 mil. euro in modernizarea centrului comercial, marindu-i suprafata inchiriabila la 10.000 de metri patrati, punandu-i fatada de sticla si ecrane publicitare gigant.