Real-estate: intre noile reglementari si planurile dezvoltatorilor - Trade Talk 06 martie 2026
6 martie 2026
Sectorul imobiliar din Romania intra in 2026 intr-un context complex, marcat de schimbari legislative, presiuni fiscale si o cerere mai prudenta din partea cumparatorilor, dupa un 2025 in care cresterea TVA la locuintele noi si majorarea taxelor au inceput sa tempereze ritmul vanzarilor. In acest context, dezvoltatorii imobiliari isi adapteaza strategiile, echilibrand planurile de extindere cu o abordare mai prudenta a vanzarilor. In centrul atentiei in Trade Talk-ul de astazi: One United Properties, Impact Developer & Contractor si Meta Estate Trust.
Sectorul imobiliar sub impactul reglementarilor
In 2025, pe langa cresterea TVA la locuintele noi si majorarea taxelor, masuri ce au condus la incetinirea vanzarilor incepand cu luna august, in luna decembrie a intrat in vigoare si asa numita Legea Nordis. Noi reguli pentru dezvoltatorii imobiliari, mai multa transparenta si protectia cumparatorilor, asta isi propune sa aduca noua lege. Principalele noutati Instituirea mecanismului de preapartamentare, care permite deschiderea cartilor funciare pentru unitati viitoare inca din faza de proiect, inainte de finalizarea constructiei. Conditii stricte pentru promisiunile de vanzare, care trebuie autentificate notarial si notate in cartea funciara. Obligativitatea utilizarii unui cont bancar distinct si introducerea unor plafoane functionale pentru cheltuielile aferente dezvoltarii proiectului. Afecteaza cash flow-ul, pentru ca nu poti face tranzactii si incasa avansuri pana nu te aliniezi la noua procedura si va afecta vanzarile. Pe termen scurt va afecta intreaga industrie, afirma despre legea Nordis Victor Capitanu, CEO-ul One United.
Cum se contureaza real-estate in 2026?
Inceputul de an marcat de prudenta accentuata si de presiunea inflatiei de aproape 10% duce piata rezidentiala intr-o faza mixta, cu tranzactii mai putine si preturi aflate mai degraba in stagnare in prima parte a lui 2026. Scaderea dobanzilor si o eventuala relansare a consumului ar putea aparea in a doua jumatate a anului, pe fondul ajustarilor bugetare si al temperarii inflatiei, sunt de parere specialistii. Pentru Bucuresti perspectivele pentru 2026 indica continuarea cresterii preturilor, mai ales pentru apartamentele noi, pe fondul ofertei limitate si al blocajului urbanistic. Victor Capitanu, CEO-ul One United: Planuim lansarea a 5 noi dezvoltari in acest an si cred ca asta arata ca suntem destul de optimisti in ceea ce priveste piata in 2026, in ciuda provocarilor existente.
Ce spun CEOs
Mesajele din partea directorilor generali arata ca 2025 a fost un an provocator, iar 2026 vine cu prudenta, dar si cu planuri ambitioase. Am parcurs impreuna un an financiar provocator, atat in contextul socio-economic, cat si in sectorul imobiliar din Romania. 2025 a fost un an de transformare, a declarat Bogdan Gramanschi, CFO-ul Meta Estate Trust. Tinta numarul unu a companiei in 2026: listarea pe piata principala. Focusul in urmatorii ani este pe activele cu venit recurent si consolidare mai activa a portofoliului actual, adauga si Dan Petrisor, noul CEO Meta Estate Trust. Estimam ca in 2026 vom securiza locatii in Iasi si Poiana Brasov si ne uitam foarte activ catre principalele orase din tara, ne uitam foarte activ sa ne dezvoltam si in afara tarii, a afirmat CEO-ul ONE, Victor Capitanu. In 2026 vom avea 3 proiecte noi la vanzare, pe langa proiectul Greenfield Baneasa, Dan Campeanu, CEO Impact Developer & Contractor. Valoarea antecontractelor estimate anul curent doar pentru proiectul de lux Aria Verdi este de 60 70 mil. EUR.
Ce spun evaluarile
Din punct de vedere al PER toate cele 3 companii se situeaza atat sub PER BET (16x), cat si sub mediana sectorului de real-estate european (9.4x): ONE 8.1x, IMP 6.3x, si MET 6.6x. La capitolul rentabilitatea capitalului (ROE), toate cele 3 companii se afla peste mediana sectorului (7.86%), cu procente de 11% (ONE), 10.42% (MET) si 8% (IMP) Conform preturior tinta date de specialisti, actiunile ONE au un potential de crestere de (+90%) si cele ale MET de (+31%). Bogdan Gramanschi, CFO Meta Estate Trust: In 2026 ne vom uita care este cea mai eficienta metoda de a remunera investitorii: prin distribuirea de dividende sau oferta publica de cumparare a actiunilor.
STIATI CA?
In 2026, valoarea totala a investitiilor globale in piata imobiliara ar putea depasi 1 trilion USD, cel mai ridicat nivel din 2022 incoace, impulsionata de scaderea dobanzilor si adoptarea rapida a tehnologiei AI.