Meta-morfoza imobiliarelor - Trade Talk 30 ianuarie 2024
Daca achizitiile imobiliare clasice ar avea beneficii imbatabile, succesul REIT-urilor ar fi imposibil de explicat. In America, industria trusturilor de investitii in imobiliare de orice fel controleaza active totale de peste 4 tln. USD. Capitalizarea cumulata a REIT-urilor listate depaseste 1.3 tln. USD, acestea detinand circa 575,000 de proprietati. Din 1972 pana-n 2021, au batut performanta anuala a indicelui S&P 500.
La ei, democratizarea investitiilor in imobiliare a inceput cu 64 de ani in urma, printr-o decizie a Congresului. La noi, primul pas e facut abia acum gratie unei generatii noi de antreprenori.
1. Meta Estate Trust
Afacerea a demarat in martie 2021, asadar e una dintre cele mai tinere initiative in sectorul imobiliar romanesc. Listarea pe AeRO s-a intamplat in august 2022 iar includerea in indicele BETAeRO, anul trecut in martie.
Ca viziune, Meta Estate Trust isi propune democratizarea investitiilor imobiliare din Romania. In propriile cuvinte ale companiei, asta inseamna accesibilitate, diversificare, diminuarea riscurilor, transparenta si protejarea capitalului. Sunt aceleasi repere despre care Iancu Guda vorbeste frecvent la Banii in miscare.
Practic, Meta ofera o alternativa la achizitiile imobiliare traditionale, care desi presupun investitii semnificative de bani, energie si timp, sunt adesea lipsite de granularitate si lichiditate. E pur si simplu mai usor sa detii in mod fractionar un portofoliu diversificat de spatii locative sau cu uz comercial.
In cei trei ani de la infiintare, Meta a investit in mai bine de 50 de proiecte imobiliare, reusind sa iasa cu succes din peste 20. Compania actioneaza ca partener al dezvoltatorilor, participand la formarea capitalului acestora, dar si prin achizitii de locuinte in proiecte incipiente, in Bucuresti si in alte mari arii metropolitane.
In logica asta, Meta e un administrator activ de investitii pe piata noastra imobiliara, integrand simultan roluri de finantator, dezvoltator si proprietar. Profiluri risk/reward diferite ofera teoretic o capacitate mai mare de adaptare la meandrele sectorului. In 2024, toate segmentele pietei sunt luate oportunist in considerare.
De exemplu, Meta se gandeste acum la retail comercial, in completarea expunerii rezidentiale. Inchirierile pe termen lung si in regim hotelier isi fac si ele loc pe agenda companiei, abilitatea de-a genera incasari recurente avand tot mai mult sens in circumstantele prezente de piata.
Nu doar cei de la One United Properties isi fac intrarea pe segmentul ospitalitatii. De Meta se leaga indirect debutul local al celebrului lant hotelier Kempinski, care-si face hotel de lux in Poiana Brasov pe seama unei investitii totale de 70 mil. EUR. Alta oportunitate in aria asta va fi deschiderea hotelului Swissotel, tot in Poiana Brasov, pe seama unui parteneriat intre dezvoltatorul Rock Mountain si grupul international Accor, de la care Meta asteapta un randament anual de 10%.
Fireste, exista si riscuri legate de-un astfel de constructie de business, despre care CEO-ul Alexandru Bonea a vorbit deschis zilele trecute la Banii in miscare.
Primul risc: lucrarile sa nu fie finalizate (la timp sau deloc), inclusiv pe filiera unei legalitati indoielnice a proiectelor sau a vulnerabilitatii autorizatiilor de construire.
Al doilea risc: o scadere generalizata a pietei imobiliare, manifestata nu doar printr-un picaj sever al preturilor, ci si prin blocarea tranzactiilor pentru o perioada mai lunga de timp.
Alte asteriscuri importante privesc fezabilitatea bugetelor, mai ales in contextul costurilor ridicate (si adesea imprevizibile) de finantare, precum si realismul planurilor de vanzari. Toate acestea sunt detalii care mobilizeaza la maximum atentia (si abordarile de risc), mai ales cand alegi sa te misti rapid de la un palier la altul al pietei imobiliare.
2. Mai multi bani, investitii mai mari
In primul trimestru din 2024, Meta Estate Trust se va concentra pe realizarea exiturilor din proiectele ajunse la maturitate... asta inseamna ca, in urmatoarele doua trimestre, vom putea face noi investitii, a indicat Alexandru Bonea, intr-un interviu la mijlocul acestei luni.
De unde vor veni banii? Ca si pana acum, resursele proprii si finantarea bancara suplimentara sunt primele variante avute in vedere, insa Meta ia in considerare si rutele disponibile la bursa. In noiembrie, compania a adus in discutie ideea unei emisiuni de obligatiuni in valoare totala de circa 4 mil. EUR, garantate cu investitiile din portofoliu. Intervalul de timp orientativ: primul semestru al acestui an.
Apropo de cifre, Meta se asteapta ca rezultatele financiare pentru 2023 sa bata prognozele din bugetul de venituri si cheltuieli. Profitul a urcat cu 90% in primele noua luni, la 7 mil. RON, depasind valoarea anticipata anterior pentru intregul an.
Incasarile au saltat si ele in aceeasi perioada, la 15 mil. RON, plus 35%. Activele totale au trecut de 107 mil. RON, marcand un avans de 9% fata de finalul anului precedent, finantate in principal din lichiditatile suplimentare generate de proiectele finalizate in 2023.
Actiunile Meta sunt minus 11% in ultimele 12 luni, capitalizarea companiei ridicandu-se in aceasta dupa-amiaza la circa 70 mil. RON. Transferul pe piata reglementata ramane o prioritate, s-ar putea intampla in cursul anului viitor. Dorim sa profitam de acest moment, de rezultatele financiare bune si de revizuirea politicii de distribuire, asa incat sa crestem capitalizarea si lichiditatea actiunilor noastre pe bursa, a punctat in toamna CFO-ul Bogdan Gramanschi.
TOP TRENDING
BVB: Sezonul raportarilor trimestriale si anuale incepe joia asta, odata cu cifrele celor de la OMV Petrom urmeaza BRD Groupe Societe Generale abia pe 8 februarie. Bittnet Systems listeaza vineri emisiunea de obligatiuni BNET28, cu o dobanda fixa anuala de 9.6%, platibila trimestrial.
Extindere: Vrem sa avem o prezenta mai consistenta pe alte piete europene... asa incat sa taiem dependenta de importurile care vin de la mare distanta, spune Dorel Goia, presedintele CA TeraPlast. Compania va raporta pe 12 februarie. TeraPlast vine din nou la Quarterly Report, editia a 3-a a evenimentului trimestrial de networking fiind programata pe 6 martie (revenim curand cu detalii).
Wall Street: Indicele S&P 500 a incheiat ieri la un nou top istoric (4,927 de puncte). Tesla a sarit cu 4%, dupa ce-a pierdut 13% saptamana trecuta. Azi raporteaza Microsoft, Alphabet, AMD, Pfizer, GM, Starbucks si UPS... urmeaza Boeing, Mastercard si Qualcomm maine, Apple, Amazon, Meta Platforms si Merck joi, Exxon Mobil, Chevron si AbbVie vineri. In total, 106 companii din S&P 500 isi publica rezultatele trimestriale in aceasta saptamana.
Fintech: SoFi Technologies a saltat ieri cu peste 20%, dupa ce-a dezvaluit un trimestru in premiera profitabil, incasari mai mari cu 35% si circa 585,000 de noi membri. Actiunile companiei americane specializate in servicii financiare online, despre care colegii nostri de la Analiza au scris pe larg zilele trecute in Trevi IQ, raman cu 8% mai jos fata de inceputul anului.
Dobanzi: In America, maine seara soseste primul anunt de politica monetara din 2024. Investitorii coteaza o probabilitate de 98% in favoarea mentinerii dobanzii de referinta la 5.5%... insa vad o sansa de 47% pentru o taiere de 25 bps cu urmatoarea ocazie, pe 20 martie.
STIAI CA?
Kempinski inseamna in prezent 82 de hoteluri si resedinte de lux in destinatii exclusiviste din Europa, Asia-Pacific, Orientul Mijlociu, Africa, America Centrala si Caraibe... la care se adauga alte 26 de proiecte in dezvoltare.