Imobiliare in lumea larga - Trade Talk 04 septembrie 2023

Pe 16 august, stenograma ultimei sedinte a Fed-ului a sunat din nou alarma in privinta riscurilor pe piata imobiliara din SUA, cu trimitere speciala spre segmentul comercial al acesteia. Ironic, cu doar o zi inainte, Warren Buffett dezvaluise o investitie importanta in cei mai mari trei dezvoltatori americani.

Pe 25 august, invitat sa vorbeasca la Jackson Hole, Jay Powell a ales sa nuanteze mesajul bancii centrale: dupa 18 luni de scadere puternica, sectorul imobiliar da semne de... revenire. Chiar si-asa, anticipeaza Fed-ul o criza care s-a consumat deja? 

1. Peste ocean[edit | ]

In America, s-au facut averi cumparand imobiliare la preturi de chilipir imediat dupa crahul din 2008. Care-i situatia acum, in cateva cifre?

Preturile in segmentul comercial au plonjat in medie cu 16% fata de varfurile atinse in martie anul trecut. Spre deosebire de 2008, cand criza a afectat la fel de grav toate nisele pietei, declinul curent loveste in mod exagerat doar anumite tipuri de proprietati... spatiile de birouri, de exemplu, pierzand 31% din valoare de cand Fed-ul majoreaza la pas dobanzile. In schimb, hub-urile logistice se tranzactioneaza la preturi cu numai 8% mai mici. In ansamblul segmentului comercial, investitiile s-au redus cu 64% in cel de-al doilea trimestru al acestui an (vs aceeasi perioada din 2022). Mutandu-ne in rezidential, preturile apartamentelor au coborat cu 1/5 comparativ cu martie anul trecut. Putea fi mai rau, dar peste 40% din volumul total al creditelor ipotecare (care s-a dublat in ultimul deceniu, depasind 2 tln. USD) dateaza din anii super-pandemici ai dobanzilor exceptional de mici 2020 si 2021. In primavara, pana si cresterea anuala medie a chiriilor a franat puternic la sub 2%, marcand cea mai severa decelerare din istoria recenta dupa un salt de 25% la nivel national in mai putin de doi ani.

Traditional, evolutia companiilor listate ale sectorului o precede pe cea a preturilor proprietatilor in ambele directii... de regula, bursa fura startul cu 6 pana la 12 luni. La final de iunie, REIT-urile americane, instrumente financiare create special pentru a miza pe dinamica sectorului imobiliar, au incheiat pe plus al treilea trimestru consecutiv, tranzactionandu-se in medie cu 13% mai sus fata de minimele atinse in toamna anului trecut.

Apropo, dezvoltatorii ale caror actiuni au intrat recent in portofoliul Berkshire Hathaway, anume DR Horton, Lennar si NVR, au inregistrat randamente cuprinse intre 57% si 70% in ultimele 12 luni... de pana la 4x mai mari decat aprecierea reusita de indicele S&P 500 in aceeasi perioada.

2. Aici pe continent[edit | ]

Impactul negativ al inflatiei si al dobanzilor mari s-a facut resimtit mult mai pronuntat pe pietele imobiliare din centrul si nordul Europei decat in SUA.

In Germania, unde aria asta reprezinta circa 1/5 din economie si 1/10 din forta de munca, activitatea in constructii a plonjat cu 47% in primul semestru (vs media ultimilor doi ani)... iar numarul autorizatiilor de construire s-a redus cu 27%. Preturile caselor au scazut cu aproape 7% in primul trimestru (vs aceeasi perioada din 2022), marcand cel mai sever declin din ultimii (cel putin) 23 de ani. Cea mai mare economie europeana, a carei populatie creste accelerat pe seama unui influx de milioane de imigranti si refugiati din Ucraina, isi propune sa construiasca anual 400,000 de apartamente... insa realitatea-i la mare distanta de intentii. Drama-i tot mai pregnanta, cancelarul Olaf Scholz convocand o intalnire de urgenta pe 25 septembrie, la care vor participa membri ai guvernului, politicieni si reprezentanti ai sectorului imobiliar local.

Vonovia, cel mai important dezvoltator imobiliar din Germania, a anuntat la inceputul acestei luni o pierdere neta de 2 mld. EUR pentru cel de-al doilea trimestru (comparativ cu un profit net aproape similar realizat in aceeasi perioada din 2022). Listata in 2013, la debutul unui boom urias pe piata locala, Vonovia si-a inghitit in toamna lui 2021 principala rivala, Deutsche Wohnen. In ultimele 12 luni, actiunile Vonovia au alunecat cu circa 13%, in timp ce indicele DAX (din care inca face parte) a castigat 22%.

Iar sirul intamplarilor mai putin faste pentru Vonovia nu se opreste aici din 18 septembrie, compania va parasi indicele Euro Stoxx 50 (impreuna cu CRH, business specializat in materiale de constructii). Practic, odata cu exitul Vonovia, Euro Stoxx 50 va avea zero expunere pe segmentul dezvoltatorilor imobiliari la nivel pan-european. 

3. In Romania[edit | ]

In primul semestru din acest an, vanzarile pe segmentul rezidential din Bucuresti au scazut cu circa 26% (vs aceeasi perioada din 2022)... cu vreo patru puncte procentuale peste declinul inregistrat la nivel national.

Ca si-n America, totusi, nu se scufunda chiar toate barcile. La One United Properties (ONE), de pilda, numarul apartamentelor vandute si pre-vandute aproape ca s-a triplat in perioada mentionata.

Calitatea dezvoltarilor, accentul pe sustenabilitate si unicitatea locatiilor continua sa se vada in rezultatele financiare... se vad si la bursa: in 2023, ONE a batut performanta indicelui de referinta BET (si cu, si fara dividende incluse). In noul context al pietei imobiliare, clientii potentiali nu-s interesati exclusiv de pret, ci de echilibrul perfect intre pret si calitate, a punctat CEO-ul Victor Capitanu miercurea trecuta in teleconferinta post-raportare. Cel mai activ dezvoltator imobiliar din Romania urmareste o marja de profit bruta de cel putin 35%, capitalul fiind alocat exclusiv catre oportunitati cu randamente ridicate pentru actionari. ONE vrea sa aiba o crestere anuala compusa de 15% a afacerilor, asa incat dimensiunea companiei sa fie de 4x mai mare in urmatorul deceniu.

Potrivit unui studiu recent Deloitte, Bucurestiul e cea mai accesibila capitala din Uniunea Europeana, cu un pret mediu pe metru patrat de putin sub 1,700 EUR. Capitala noastra e printre cele mai mari 10 orase din Uniunea Europeana, peste Budapesta, Barcelona sau Munchen... aici formandu-se 1/4 din PIB-ul Romaniei, rata somajului fiind de numai 1%. 

TOP TRENDING[edit | ]

TradeVille: Vino sa faci UX Design la cel mai mare broker de retail din Romania! Daca sunteti experimentati in UX Design si pasionati de piete de capital, abia asteptam sa ne cunoastem... CLICK AICI pentru detalii si contactati-ne cat mai curand.

Dividende: One United Properties (ONE) a convocat actionarii pe 9 octombrie pentru aprobarea distribuirii de dividende interimare din primele 6 luni ale exercitiului financiar care se va incheia la 31 decembrie, in valoare totala de 37.9 mil. RON (brut). 16 ianuarie 2024 e propusa ca data de inregistrare, 15 ianuarie 2024 ca ex-date, iar 31 ianuarie 2024 ca data platii. In paralel, actionarii ONE sunt convocati sa voteze majorarea capitalului social printr-una sau mai multe emisiuni de actiuni ordinare, in termenii mentionati in raportul curent publicat azi.

Imobiliare: In Romania, numarul autorizatiilor de construire pentru cladiri rezidentiale a scazut cu 24% in primele sapte luni din acest an (vs aceeasi perioada din 2022).... contractia fiind resimtita in toate regiunile de dezvoltare, inclusiv in Bucuresti - Ilfov.

Wall Street: Indicele S&P 500 a avansat cu 2.5% saptamana trecuta, cel mai bun randament din iunie incoace... indicii DJIA si Nasdaq Composite castigand si ei 1.4%, respectiv 3.3%. Dell Technologies a saltat vineri cu 21%, cea mai spectaculoasa apreciere de la relistarea companiei in 2018, pe seama unor rezultate trimestriale peste asteptarile analistilor (apropo, Dell e acum recomandarea #1 in aria hardware pentru Morgan Stanley, inlocuind Apple, banca americana citand potentialul de crestere in AI). Pierderi mai importante am vazut vineri pentru Tesla si Broadcom (in jur de 5%). Bursa americana e inchisa azi cu ocazia Labor Day.

Cipuri: Arm ar putea debuta la Nasdaq pe 14 septembrie, zice Bloomberg pe surse... pretul de referinta urmand sa fie anuntat cu o zi mai devreme, pe 13 septembrie (atentie, datele sunt deocamdata orientative). Ar putea fi cel mai mare IPO din lume in 2023, producatorul britanic de cipuri urmarind sa atraga pana la 7 mld. USD, la o capitalizare anticipata de peste 50 mld. USD. Reuters spune ca Apple, Alphabet, AMD (toate cele trei companii fiind clienti importanti ai Arm), Intel si Samsung Electronics vor sa fie investitori-ancora in IPO... in schimb, desi interesata si ea initial, Amazon a decis sa nu participe.

Petrol: Cotatiile WTI au depasit vineri pragul de 85 USD pe baril pentru prima oara dupa noiembrie anul trecut. Stocurile comerciale de petrol din SUA au scazut puternic saptamana trecuta, coborand cu 10.6 milioane de barili, la un total de aproape 423 milioane de barili, si sunt acum cu 3% sub media ultimilor 5 ani.

Dobanzi: La finalul zilei de vineri, investitorii cotau o probabilitate de 94% in favoarea mentinerii dobanzii cheie din SUA la 5.5% cu ocazia urmatorului anunt de politica monetara a Fed-ului din 20 septembrie. Asteptarile integreaza in prezent o probabilitate de sub 50% pentru o majorare aditionala pana la sfarsitul acestui an, mizand pe faptul ca Fed-ul va incepe sa taie dobanda cheie in mai anul viitor. Apropo, activele fondurilor monetare din SUA au crescut saptamana trecuta la 5.58 tln. USD, un nou maxim record.

Macro: In august, sectorul industrial din SUA s-a contractat pentru a 10-a luna consecutiv... insa mai putin sever decat se asteptau analistii. Publicata vineri, cifra estimarii ISM a confirmat cea mai lunga perioada de contractie de la recesiunea din 2007 - 2009 incoace, dupa 30 de luni de expansiune neintrerupta. 

STIAI CA?[edit | ]

Cu ajutorul pompelor de caldura geotermale inovatoare, One High District salveaza 995 de tone de emisii de dioxid de carbon in fiecare an. Situata in zona Floreasca - Barbu Vacarescu din Bucuresti, dezvoltarea inaltata de One United Properties (ONE) se intinde pe o suprafata de aproximativ 25,000 de metri patrati, din care mai bine de 30% reprezinta zone verzi.